我们窥到了一些3年后昆明的样子
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近期的房地产市场有两个词还挺火的，一是住有所居，一是二次房改。
前者对应的主要是一周前国新办的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会；后者则源于前有徐远，后有任泽平，都在年内提出了二次房改的概念。
这些提法真能给市场带来一些变化吗？昆明在这一过程中又将何去何从？
先来聊聊“住有所居”，发布会上的很多提法，已描绘出了未来国内房地产行业的大致走向。有部分媒体直接将此次发布会视作二次房改的信号，是有一定道理的。
图源新华社
接下来的内容可能会有些细碎，篇幅所限恐怕也无法完全展开，但值得在未来持续关注。
我们会将一些相关的内容拓展链接附上，也欢迎大家在最后留言点赞，说说你关心的话题，我们可以再单开文章细聊。
首先，住建部部长王蒙徽在答记者问时，提到保障性住房有这样的论述：保障性租赁住房重点还是要解决人口净流入的重点城市，主要是大中城市，特别是这些城市的新市民和青年人的住房问题。
对昆明而言，这当中值得关注的点在于其是否会被认定为人口净流入的大中城市？这一点可能关系到未来本地的保障性住房建设规模。
在此之前有一点要先明确，之前7普数据出炉后，昆明10年间的人口增量超过了全省水平，一种昆明虹吸州市人口的观点流传开来。
7普云南各州市人口变动情况
但实际的情况是，除昆明外，省内15个州市在10年间合计流失了约108.53万人口，相较昆明202.78万的增量，还有不小缺口。
抛开生育率数据，我们无法确定这10年间昆明究竟是吸引了更多省外还是省内人口，但简单得出一个昆明虹吸地州的结论无疑是有些片面的。
其实，更直观的感受还是昆明在吸纳外部人口方面，相较其他省会城市更为乏力。
昆明10年间的人口增量与绝对数量，在全国都不占优势。图源华经产业研究院
这反映到保障性住房上，结果正如我们在《不止昆明，可能整个租房市场都要变天了！》一文中提到的那样——本地公租房项目已具有一定规模，但在共有产权住房等方面进展较慢。
根本的原因，可能正在于本地新市民、青年人的住房需求，还未旺盛到需要扩大相应规模的程度。昆明在保障性住房领域，短期可能不会有大的变动。
还是有关建立完整的住房保障机制方面，会议提到了两个方向：一是财税、金融、土地配套政策；二是关于准入、使用、退出、运营管理机制。
实际上，不仅仅是保障性住房，对整个商品房市场的调控，今年也已深入到了这些领域——财税金融是大家讨论最多的房产税，土地配套政策则是对存量的盘活和增量控制，准、用、退、营则表现在集中供地及后期项目开发的跟踪上。
虽然昆明本地很多政策还未落地，但一些动作其实已有迹可循。
截至今年二季度昆明各区存量住宅用地情况。数据来源各区县市人民政府网站，昆明楼市汇总制图
在此前《昆明的土地市场变天了》一文中，我们便已提到，今年开始，昆明各区以季度为单位，对未动工、已动工未竣工以及未销售的存量住宅土地情况进行了统计公示。
结合国有土地使用权出让收入划转税务部门征收的政策，其目的显然是厘清本地土地市场的底层数据。
而近期另一个值得关注的消息是，昆明市自然资源和规划局发布了一批法律服务采购意向公告，总金额近2000万，计划与8家企业解除土地出让合同、追究企业违约责任。其中包括6家房企。
昆明市自然资源和规划局计划向多家企业追讨土地
稍早时候，同样是本地自然资源和规划局，公告了与3家房企解除《国有建设用地使用权出让合同》，其中就包括碧鸡名城二期用地。
所以，本地的土地端其实已经动了起来。像我们之前分析的那样，供地两集中政策调整完善后，未来是有可能推广到昆明的。
发布会提到了一些看似与房地产发展关联较弱的问题，比如城市内涝治理、城市体检等等。
但如果以“住有所居”的视角来观察，这些内容恰恰才是所谓结构优化的关键所在。
会上对国内目前的城市建设阶段现状的描述是：我国城镇化已经进入了中后期发展阶段，我们的城市建设、城市发展也进入了城市更新的重要时期。从过去解决“有没有”的问题，到现在要解决“好不好”的问题。
换言之，新的市场环境下，地方政府要加强城市规划、建设、管理——尤其是综合管理——能力，更深入参与到每个项目的建设运营前后整个链条上。
今年昆明有不少新建项目，正式入市的时间相较预期都拉长了，其一大原因便是经历了调规。
新的技术规定意见稿，对昆明住房给出了新的容积率指导
而其调整的动机，恐怕与年初本地新的城乡规划管理技术规定修订不无关系——新规定对城市高层进行了不超过26层、容积率低于3.1的指标指导。
过去的相关规定中并不是没有过相应的技术指标，但相信这一次其更有希望严格执行落地。因为其是提高城市的承载力、宜居性、包容度，显著改善城市人居环境的有效途径。这背后，我们也可见地方相关机构的发力。
其实，如果有关注到本地动态的话，还会发现今年雨季昆明针对内涝问题有密集的动作和表态。
无论是公布易涝点整治责任人名单，还是构建预警、检测、监控的三层防护系统，以及一些实际的事例处理，确实有变化。
昆明已针对市区淹水问题构建起防护系统。图源都市条形码
希望这种势头能延续下去，将一些问题根治。
在会上以及此前的相关政策文件中，住建部曾明确提出要力争用3年左右的时间实现整个房地产市场秩序的明显好转。这应该还是首次有如此清晰的时间量化提法。
而这种自信的来源，一方面应该是前面所提及的，一些底层数据的整理汇总，使得其对各方面情况有了较为清晰的掌握；而一系列长效机制的建立，也正是对症下药的举措。
这其中还有一个不容忽视的力量，便是广大群众。相关四项原则中，特别提到坚持群众参与，开门整治。
相关政策给出了一些新提法
这句话放在过去可能会让人感觉有些空洞，但在当下可操作性其实已经很高了，因为很多工具的便利性正变不可能为可能。
试想下，在疫情之前，有多少人会想到健康码这样的产物？
未来的行业治理和日常服务也是同样的，依托微信等普及度较广的APP，以增加接口的形式降低群众参与的技术门槛，自然能鼓励更多人参与到城市管理和行业整治中来。
我们相信只要有决心，这些都是能在未来落地实现的。正如一位伟人曾说过的：“依靠民众则一切困难能够克服，任何强敌能够战胜。”
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明确了这些要点和昆明市场已有的一些变化，我们再来看看两位学者对“二次房改”各自的方案建议。
徐远的建议主要包括三方面：
徐远
1、大力兴建小户型经济适用房，解决住房难、买房难问题；
2、落户、贷款等经济利好政策向中低收入者倾斜；
3、促进城市化发展，加快农民向新市民转型。
任泽平对二次房改的阐释则主要围绕四个方面：
任泽平
1、不断加快住房转型，大力建设安居房、廉租房、公共产权房等，不再由开发商作为单一的供应主体；
2、推进房产税试点工作，遏制房价上涨、炒房等行为；
3、保持长期稳定的货币金融政策；
4、优化土地供应，未来城市的用地指标标准以人口来衡量。
不难发现，这些有关二次房改的建议，其实已经在“住有所居”发布会上有所体现，并且其正由政策层面一点点落到实处。
所以，二次房改可能已不是一个单纯的议题，而是现在进行时状态了。
这一轮调整过后，我们将看到的也许会是一个不再逢雨必涝，少了些拥堵，少了些密密麻麻的高楼，更为健康的昆明城。
相关部门对市场能有更清晰的把握，更及时做出调整，去督促一个个新建项目按时保质交付到购买者手上，少些烂尾与纠纷。
每个群体都能在其可负担的范围内，以租住不同的形式，拥有一方小天地，实现“住有所居”的朴素愿望。
诚然，这些场景恐怕难以一蹴而就，过程也会充满荆棘，但3年后的改变值得期待。如果是为了更好的未来，那当前的艰难也就有了意义。
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